Wiele osób – z różnych powodów – oddaje własną ziemię w dzierżawę. Często jest to bardzo dobre rozwiązanie – ziemia nie leży odłogiem, ktoś z niej korzysta, pobiera dotacje i czerpie korzyść z samych plonów. Dzierżawa odbywa się zwykle na mocy umowy pisemnej, choć nierzadko właściciela i dzierżawcę łączy tylko słowo. Po jakimś czasie jednak wielu właścicieli gruntów zastanawia się, czy wieloletnia dzierżawa nie stanowi zagrożenia. Czy korzystający z naszej ziemi rolnik może ją zasiedzieć i odebrać nam jej własność w świetle prawa? Jak się zabezpieczyć przed taką ewentualnością?
Posiadanie samoistne
Istotną przesłanką w kwestii możliwości zasiedzenia gruntu jest tzw. posiadanie samoistne. Określa je art. 336 Kodeksu cywilnego. Według tego przepisu posiadaczem samoistnym danej nieruchomości jest taka osoba, która faktycznie włada nią jak właściciel. Może decydować o wielu aspektach, ponosi ciężary (np. opłaty) związane z nieruchomością, ale także korzyści (np. plony). Zachowuje się jak właściciel, dba o nieruchomość, przebywa na niej. Posiadanie takie jest też zatem jasne i widoczne dla otoczenia – np. dla sąsiadów.
Bardzo istotne w tym kontekście jest określenie, że jeśli właściciel oddaje w posiadanie swoją działkę – na mocy dzierżawy – nie czyni z dzierżawcy posiadacza samoistnego. Zgodnie z art. 337 Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz (tutaj: grunt) w posiadanie zależne. A zatem dzierżawca nie stanie się posiadaczem samoistnym, jeżeli istnieje i trwa umowa dzierżawy. To sprawia, że nie może w takim stanie prawnym zasiedzieć gruntu. Problematyczne w niektórych przypadkach bywa jednak samo udowodnienie istnienia prawnego stosunku dzierżawy ziemi.
Warto przeczytać: Dzierżawa gruntu a zasiedzenie
Przesłanki zasiedzenia
Jak już wspomniano, aby można było mówić o zasiedzeniu, dzierżawca musiałby być posiadaczem samoistnym działki. Ważna umowa dzierżawy wyklucza tę sytuację. Gdyby jednak użytkownik ziemi mógł udowodnić, że jest posiadaczem samoistnym, zasiedzenie wydaje się bardziej realne. Wtedy bierze się pod uwagę także inne kryterium.
Drugim aspektem jest bowiem upływ czasu. Jeżeli mowa o zasiedzeniu nieruchomości w dobrej wierze – wchodzi w grę okres 20 lat. Jeżeli jest to zła wiara (zwykle rozważana w kontekście zasiedzenia nieruchomości) – musi minąć aż 30 lat. Dopiero po upływie takiego czasu użytkownik – posiadacz może starać się sądownie o zasiedzenie gruntu.
Polecamy: https://www.prawo-cywilne.info/zasiedzenie-2-k.html
Umowa dzierżawy gruntu
Aby właściciel odpowiednio i kompleksowo zabezpieczył się przed ryzykiem zasiedzenia swojego gruntu przez dzierżawcę, warto zadbać przede wszystkim o umowę dzierżawy. Wprawdzie nie musi ona mieć koniecznie formy pisemnej (co oznacza, że wystarczy ustna), to jednak spisanie jej jest istotnym dowodem dla stron.
Jeśli trudno nam zrealizować umowę pisemną, możemy postarać się choćby o podpisane oświadczenie dzierżawcy, że użytkuje daną ziemię. Niestety liczne sprawy potwierdzają, że ludzie, chcąc nabyć własność gruntu, mogą zaprzeczać, że strony wiązała umowa dzierżawy. Gdy w sądzie pojawia się słowo przeciwko słowu – bez dowodów pisemnych – sprawa może różnie się zakończyć, zwłaszcza jeśli minęło wiele lat od początku uprawiania ziemi przez danego rolnika. A bywa tak przecież, bo zwykle ziemia uprawna przechodzi z pokolenia na pokolenie, podczas gdy nieraz użytkowana jest przez te same osoby lub ich następców.
Warto więc pomyśleć o wszystkich aspektach związanych z ewentualnym zasiedzeniem dzierżawionego przez nas gruntu. Przezorny zawsze ubezpieczony – w tym wypadku gwarancją bezpieczeństwa jest przede wszystkim umowa pisemna.
https://www.prawo-cywilne.info/
